新政楼市观丨三宗地收金127亿元北京土拍升温在即

11月5日，北京土地市场迎来重磅交易。当日共有3宗宅地出让，分别是通州区土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块、海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块和HD-GDS-002地块，总建设用地面积98678平方米，规划建面209378平方米，总起拍价112.46亿元。

最终，海淀区的两宗地块均达上限价格，分别被绿城和越秀摇中，溢价率为15%。而通州区土桥地块则由金隅底价竞得。三宗宅地共收金127.535亿元。

海淀区两宗土地的交易，有望成为近期北京土拍升温的起点。

进入11月，随着住房交易升温，开发商信心回升，加之一批优质地块的推出，北京土地市场也将迎来“重头戏”。

功德寺项目竞争激烈

海淀功德寺的两宗地块为棚户区改造地块，两宗地位于西北旺镇，紧邻上地街道和中关村软件园，区位、配套条件较好，热度也相对较高。

001地块率先进入现场竞拍环节。该地块的建筑规模约7.28万平方米，起始价为45亿元。6位竞标者经过数轮举牌，很快就达到了51.75亿元的地价上限，并进入现场摇号环节。

最终，绿城幸运摇中，成交楼面地价约7.1万元／平方米。

002地块的建筑规模约8.92万平方米，起始价为55.5亿元。7位竞标者频繁举牌后，该地块同样很快到达了63.825亿元的上限。最终，越秀摇中这一地块，成交楼面地价约7.16万元／平方米。

根据拍卖文件，两个地块未来商品住房销售指导价为10.5万元/平方米，具体价格可有8%的浮动。分析人士认为，若未来市场向好，这两个项目有一定的利润空间。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，虽然这两宗地块的区位和配套条件不错，但项目周边竞品众多，从今年新开盘项目的市场表现来说，市场仍不容乐观。

张凯表示，项目西侧西山观复今年6月开盘，三个月仅网签12套，成交价7.88万元/平方米；印象山、香山樾去年年末开盘，分别网签19套，156套，成交均价分别为11.87万/平方米和12.25万/平方米。永丰北保利嘉华天珺，永丰南颐海澐颂待入市，均会对该项目形成竞争。

当日成交的通州区土桥地块，则仅获一轮报价，最终由金隅底价竞得，成交总价11.96亿元，成交楼面价25243元／平方米。

5天前，金隅以27亿元摘得丰台区科技园一宗地块。此次再度拿地，凸显出其在北京市场的活跃度。

张凯表示，相较于招商蛇口于10月末摘得的梨园镇6001地块，该地块的拿地成本更低，也就意味着开发商有更大的利润空间，对于产品的打造也有更多的发挥空间。

不限价地块有望“引爆”市场

今年以来，北京土拍市场一度不温不火，低价成交成为常态。

根据中指研究院的统计，今年1-10月，北京共推出各类用地规划建筑面积712.59万平方米，成交规划建筑面积698.96万平方米，成交楼面均价为18592元／平方米，平均溢价率为2.44%。

其中，10月北京各类地块均为底价成交。

按照价格上限计算，11月5日成交的海淀区两块地的溢价率均为15%。虽然有地块本身质量较好的因素，但相比此前，市场的回温已显而易见。

进入11月，随着住房交易升温，开发商信心有所回升。加之一批优质地块推出，分析人士认为，北京土地市场也将迎来“重头戏”。

根据北京市规自委发布的今年第五轮拟供应商品住宅用地清单，本月共有7宗地入市供应，土地面积约32公顷，建筑规模约78万平方米。

这次7宗地块中，有5宗位于“城六区”。曾在今年第二批清单中的朝阳区永安里旧改项目，此次重新“上架”。

此外，还有一宗特殊地块引人关注。

11月4日，位于丰台区的万泉寺村棚户区改造0024地块正式入市。该地块位于西南二环和三环之间，用地面积约6.37万平方米，建筑控制规模约17.83万平方米。

这是一个纯住宅地块，容积率为2.8。因为规模比较大，地块的起始价也达到了110.54亿元。

最重要的是，这一地块并未设置地价上限，也没有设置“竞现房销售面积”等竞拍规则，也就是说，未来土拍时将以价高者得为原则。同时，该地块也没有设置未来商品住房的销售指导价。

这也是最近三年多来，北京首个不限价地块。

多家房企人士向21世纪经济报道记者表示，不限价地块越来越多，有可能是未来北京土地市场的趋势。随着土拍环节限制性措施的逐渐解除，开发商的兴趣将会增加。今年年末，土拍市场有望出现明显升温。